Nel pieno della situazione drammatica in corso con riferimento alla guerra in Ucraina, abbiamo letto che la vasta maggioranza dei partiti che sostiene il governo Draghi si divide sulla questione della riforma del catasto. Di cosa si tratta? E perché esiste un così forte contrasto politico? Una famiglia preoccupata

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In effetti l'approvazione da parte della VI Commissione Finanze della manovra di riforma del catasto contenuta nel disegno di legge di delega fiscale conferita al Governo necessita un momento di riflessione critica per individuare la sua effettiva incidenza sul piano economico-finanziario.

Un solo voto di differenza, espresso a favore (23 a 22), ha consentito nella riunione della VI Commissione Permanente (Finanze) della Camera dei deputati in sede referente, tenutasi il 3 marzo u.s, l'approvazione della manovra di riforma del catasto contenuta in un articolo del disegno di legge di delega fiscale al Governo (disegno n. C.3343). La notizia ha avuto una notevole eco, soprattutto per il segnale di non facile coesione e convergenza politica su di una questione che tocca evidentemente un nervo scoperto.

Soprattutto si è disegnato, da parte di chi dissente vuoi per il merito vuoi per la collocazione temporale di una siffatta opzione, uno scenario di aggravio fiscale a tutto campo, con particolare riferimento alla titolarità del patrimonio immobiliare, quello che interessa qualcosa come circa 39 milioni di persone fisiche e 1.500 persone giuridiche.

Ebbene, scorrendo la previsione di cui al disegno di legge relativa alla manovra di riforma del catasto, si legge, con sufficiente chiarezza, che tale manovra è destinata in primo luogo a modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati, in secondo luogo ad apportare la modifica al sistema di rilevazione catastale prevedendo strumenti da porre a disposizione dei Comuni e dell'Agenzia delle entrate per facilitare e accelerare l'individuazione degli immobili o dei terreni non correttamente censiti, e infine ad integrare le informazioni presenti nel catasto dei fabbricati, da rendere disponibili a decorrere dal 1° gennaio 2026.

Insomma si vuole fare emergere quel 'sommerso' immobiliare che si identifica con i cd. immobili 'fantasma' (ovverossia mai censiti) o censiti i in maniera difforme rispetto allo stato di fatto ovvero che non rispettano la destinazione d'uso o la categoria catastale attribuita, nonché gli immobili abusivi e infine correttamente censire come 'edificabili' terreni accatastati come agricoli.

Ma soprattutto, si legge che le informazioni destinate ad integrare la banca dati catastali attualmente vigente "non saranno utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali né, comunque, per finalità fiscali" , in quanto si continueranno a tal fine a prendere in considerazione i dati di cui alla banca dati catastali ora in vigore. Tant'è che non si prevede nemmeno, per effetto dell'applicazione della riforma, una varianza di gettito fiscale.

Se ne trova conferma anche nella relazione esplicativa che accompagna il disegno di legge.

Tradotto in soldoni, ciò 'dovrebbe' significare che quei tributi (come l'IMU, l'imposta di registro, ipotecaria, catastale in caso di trasferimenti immobiliari, ecc...) la cui base imponibile (e cioè il 'quantum' su cui si applica l'imposta dovuta) è computata con riferimento ai dati catastali, continueranno ad essere assolti avendo a riferimento i dati catastali attuali.

E, quindi, se anche in affianco alle rendite catastali attuali potranno figurare rendite attualizzate con riferimento ai valori effettivi di mercato, ciò non dovrebbe comportare un aggravio del carico fiscale. Altro sarebbe il discorso se, una volta adeguati i valori della redditività catastale a quelli di mercato, si disponesse, con apposito provvedimento di legge, che al contrario la tassazione si debba applicare ai valori 'adeguati': ma ciò, come precisato, dovrebbe essere oggetto di una precisa volontà legislativa che, a quanto consta dalla lettura del disegno di legge in questione, difetta, sicché qualsiasi provvedimento di legge che disponesse in tal senso non sarebbe sicuramente in linea con i limiti della delega conferita al governo.

E allora? Tanto rumore per nulla? Beh, proprio no, se si pensa che talora i dati catastali aggiornati vengono presi in considerazione per altre valutazioni (anche di capacità reddituale dei soggetti, da parte del Fisco): come ad esempio per il noto Isee, l’indicatore che consente di ottenere agevolazioni e sconti (dalle bollette alle rette per i servizi quali asili, mense, RSA ecc.), con la conseguenza di un aumento delle rette o di un’uscita dalla protezione sociale. Ed infatti restando indifferente la prevista manovra di riforma sul piano 'fiscale', ogni altro aspetto, non strettamente legato all'assolvimento di un tributo, ne verrebbe coinvolto.

Probabilmente, anche nel processo di approvazione definitiva del disegno di legge verso quelli che possono essere i reali intendimenti del legislatore (e cioè l'emersione di immobili sforniti di rendita e non censiti, o censiti con destinazioni del tutto diverse da quelle reali), si potrebbe mettere nero su bianco su tale precisa finalità ed escludere che tale sottolineatura comporti aggravio alcuno ulteriore per i contribuenti titolari di immobili correttamente censiti sia in termini di redditività (anche se soggetta ad adeguamento attuale) che di destinazione .

Ho sentito che c’è l’esenzione IMU per gli anziani. È vero?

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Dalle risposte date dal Dipartimento delle Finanze del Ministero dell'Economia Entrate nell'appuntamento annuale sulle novità portate dalla legge di Bilancio n.160/2019 (appuntamento nominato Telefisco), si evince una buona novità per disabili ed anziani. L'ultima legge di Bilancio (2020) ha previsto una serie di ipotesi di esenzione dall'IMU (Imposta municipale propria) con riferimento a determinati immobili ricorrendo particolari condizioni. In particolare al comma 741, lettera c punto 6, si legge che è possibile per i comuni di regolamentare l’assimilazione all’abitazione principale (con conseguente esenzione dall'imposta) dell’unità immobiliare «posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata. In caso di più unità immobiliari, la predetta agevolazione può essere applicata ad una sola unità immobiliare». Tale regime non può essere aggravato e modificato, specie in peggio, dai comuni. Nelle risposte fornite dal Dipartimento è stato infatti precisato che il Comune non può con il proprio regolamento decidere un’applicazione più restrittiva prevedendo che l’assimilazione operi magari solo con riferimento all’immobile che era precedentemente utilizzato come abitazione principale dall’anziano o disabile e prevedere. Inoltre l’abitazione in questione oltre a non essere locata non deve essere concessa in comodato, oppure può essere concessa in comodato solo a parenti, individuando il grado di parentela. Il Dipartimento precisa al riguardo che la legge rimette all’autonomia dell’ente esclusivamente la scelta circa l’applicazione o meno di tale disposizione nell’ambito del proprio regolamento, alle condizioni però prescritte nella stessa. Insomma il comune non potrebbe applicare tale disposizione restringendone al contempo l’ambito applicativo attraverso la previsione di requisiti ulteriori. Del resto altra normativa (l’articolo 52 del Dlgs 446/1997) sottrae espressamente agli enti locali la facoltà della individuazione e definizione delle ipotesi soggette a tassazione. Invece, sempre dalle risposte fornite ad altro quesito posto al Dipartimento, si deduce che, a differenza di quanto già prevedeva la vecchia IMU (ora appunto modificata dalla legge di Bilancio 2020) che equiparava ai fini della esenzione all’abitazione principale la casa dei soggetti Aire, pensionati all’estero, non locata né concessa in comodato, ora tale previsione non è più contemplata dalla nuova normativa. Di conseguenza torna ad essere soggetta a tassazione la casa di tali soggetti, pensionati all'estero, anche se non risulti locata o concessa in comodato. Il Dipartimento ha avuto modo di precisare, nelle sue risposte, che l’assimilazione all’abitazione principale e quindi il regime di esenzione dall’IMU stabilita dalla legge per la casa familiare assegnata , in caso di separazione tra coniugi, al coniuge affidatario della prole, riguarda, appunto, solo tale ipotesi, in cui con il coniuge convivano dei figli e non anche il caso di coniuge privo di prole, e quindi solo nel primo caso si intende costituito, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, un diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso. Diversamente infatti troveranno applicazione le regole ordinarie che disciplinano il tributo. Resta inteso, nelle affermazioni del Dipartimento, che il concetto di 'casa familiare', va desunto anche da quanto sul punto ha affermato la Suprema Corte di cassazione (Sezioni unite n. 13603/2004) per la quale essa si identifica con «il luogo degli affetti, degli interessi, e delle abitudini in cui si esprime la vita familiare e si svolge la continuità delle relazioni domestiche, centro di aggregazione e di unificazione dei componenti del nucleo, complesso di beni funzionalmente organizzati per assicurare l’esistenza della comunità familiare».  

Salve, ho sentito parlare delle Dat, le disposizioni anticipate di trattamento. Può spiegarmi di cosa si tratta e cosa cambierà dal primo febbraio? Francesco da Sassari

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Dal 1° febbraio prossimo sarà possibile inviare ad una Banca dati nazionale il documento che contiene le cosiddette 'DAT' (disposizioni anticipate di trattamento), e cioè disposizioni attraverso le quali ogni persona maggiorenne e capace di intendere e di volere, in previsione di un'eventuale futura incapacità di autodeterminarsi, può esprimere le proprie volontà in materia di trattamenti sanitari, nonchè il consenso o il rifiuto rispetto ad accertamenti diagnostici o scelte terapeutiche e a singoli trattamenti sanitari. Si tratta di disposizioni delle quali il medico è tenuto al rispetto, anche se possono essere disattese, in tutto o in parte, dal medico stesso, in accordo con il "fiduciario" (e cioè il soggetto eventualmente nominato dall'interessato e di fiducia di quest'ultimo, che ne faccia le veci e lo rappresenti nelle relazioni con il medico e con le strutture sanitarie), qualora le disposizioni stesse appaiano palesemente incongrue o non corrispondenti alla condizione clinica attuale del paziente ovvero sussistano terapie non prevedibili all'atto della sottoscrizione, capaci di offrire concrete possibilità di miglioramento delle condizioni di vita. La legge prevede che dette disposizioni vengano redatte per atto pubblico o per scrittura privata autenticata (quindi con l'intervento di un notaio), ovvero per scrittura privata consegnata personalmente dal disponente presso l'ufficio dello stato civile del comune di residenza del disponente medesimo, che provvede all'annotazione in apposito registro, ove istituito, oppure presso le strutture sanitarie, qualora, in tale ultimo caso, risulti che le Regioni abbiano adottato modalità telematiche di gestione della cartella clinica o il fascicolo sanitario elettronico o altre modalità informatiche di gestione dei dati del singolo iscritto al Servizio sanitario nazionale. Nel caso in cui le condizioni fisiche del paziente non lo consentano, le DAT possono essere espresse attraverso videoregistrazione o dispositivi che consentano alla persona con disabilità di comunicare. Con le medesime forme esse sono rinnovabili, modificabili e revocabili in ogni momento. Nei casi in cui ragioni di emergenza e urgenza impedissero di procedere alla revoca delle DAT con le forme previste dai periodi precedenti, queste possono essere revocate con dichiarazione verbale raccolta o videoregistrata da un medico, con l'assistenza di due testimoni. Con il decreto 10 dicembre 2019, n. 168, e con effetto dal 1° febbraio 2020, come si diceva, viene ora istituita la banca dati nazionale ove dovranno affluire tutte le comunicazioni che riguardano i cittadini interessati a dare pubblicità alle disposizioni da essi formulate, allo scopo anche di garantirne il tempestivo aggiornamento in caso di rinnovo, modifica o revoca e di assicurare la piena accessibilità delle stesse sia da parte del medico che ha in cura il paziente, allorché per questi sussista una situazione di incapacità di autodeterminarsi, sia da parte del disponente stesso sia da parte del fiduciario dal medesimo nominato.

Sto acquistando un nuovo appartamento da un'impresa edile, che gode della detrazione prevista dalla legge in materia di ristrutturazioni edilizie, avendo provveduto alla riqualificazione di un'area urbana. La SCIA (segnalazione certificata inizio attività) è del luglio 2016 e il rogito è previsto entro settembre 2018; al momento ho già versato due rate del prezzo dovuto. La detrazione che andrò ad effettuare con la dichiarazione dei redditi 2018, da presentare nel 2019, potrà operare per intero con riferimento ai redditi da me prodotti, anche se la proprietà dell'immobile da acquistare (così come il conto corrente bancario utilizzato per il pagamento) risulteranno cointestati a me e mia moglie? Potrò godere del bonus mobili? In caso affermativo, in quale anno dovrò effettuare l’acquisto, nel 2017 o nel 2018? Anche questo bonus potrà essere utilizzato per intero solo da me (risultando mia moglie titolare di un reddito ai fini IRPEF esiguo)?    

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Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all'imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. Per godere della detrazione bisogna risultare proprietari o nudi proprietari, o titolari di un diritto reale di godimento, inquilini o comodatari, ecc. Inoltre si può usufruire di una detrazione Irpef del 50% per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione. L'agevolazione è stata prorogata dall’ultima legge di bilancio anche per gli acquisti che si effettuano nel corrente anno 2017, ma può essere richiesta solo da chi realizza un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato a partire dal 1 gennaio 2016. Con molta probabilità anche nella legge di bilancio per il 2018, la medesima misura fiscale sarà prorogata per l’anno prossimo. La detrazione però è utilizzabile da chi effettivamente sostiene la spesa e nella misura in cui la spesa è sostenuta, e solo con riferimento ai redditi dal soggetto stesso prodotti; pertanto se l'acquisto è effettuato da entrambi i coniugi (ad esempio in quote paritarie), la detrazione sarà effettuabile nelle stesse quote in cui è seguito l'acquisto, senza che il contribuente possa imputarla discrezionalmente a quello tra i coniugi che risulti aver prodotto un reddito più rilevante ai fini IRPEF.

Salve, avrei un quesito da sottoporle: io, insieme ai miei 3 fratelli, abbiamo ereditato una palazzina di 5 appartamenti dai nostri genitori dopo la morte di nostro padre. La casa è stata costruita nel 1963, poi ha subito alcuni ampliamenti nel 1972, nel 1992 e nel 2003, tutti con regolare concessione edilizia, ma in corso d'opera ogni volta venivano fatte delle variazioni rispetto al disegno originale che a fine lavori non venivano regolarizzate. Nella richiesta successiva di ampliamento il disegno presentato al comune rappresentava il reale stato delle cose. Ora, su nostra richiesta di avere l'abitabilità di 4 appartamenti, l'ufficio tecnico è andato a verificare tutti i disegni delle varie concessioni (cosa mai fatta in precedenza) e ha evidenziato tutte le problematiche del caso: 1) nel 1963 la casa è stata costruita un po' più grande. 2) un appartamento costruito al piano terra è alto m 2,60 invece di m 2,70. 3) è stato realizzato un appartamento invece di un negozio. 4) la scala interna per il sottotetto invece di una botola. 5) una porzione di fabbricato ha una distanza dai confini inferiore ai 3 metri (dovuto a una erronea misurazione iniziale del lotto). Ora tra oneri vari e richieste di adeguamenti del comune (vogliono che nell'appartamento alto m 2.60 venga tolto il pavimento e scavato per portarlo a m 2,70) abbiamo preventivato circa € 60.000,00 di spesa, cifra che per alcuni di noi è molto difficile da reperire. Da notare che al catasto è tutto regolare e che gli appartamenti hanno sempre pagato l'imu regolarmente, alcuni sono stati affittati per lunghi periodi sempre con contratti regolari. Abbiamo qualche chance? Possiamo dire al comune che non ha mai fatto controlli prima d'ora? Grazie per l'attenzione. Giorgio Masini (Via di Mezzo 130 - Villa Verucchio-R)  

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Gentile sig.Masini, in riscontro alla Sua domanda corre obbligo di precisare che purtroppo le irregolarità edilizie rilevate nella palazzina da Lei descritte non sono 'superabili' se non attraverso regolari procedure di sanatoria. La circostanza che nei documenti grafici catastali (cosiddette 'planimetrie') l'immobile risulti correttamente raffigurato, non esclude la irregolarità rilevata dai tecnici del Comune; ragione per cui appare legittima la loro richiesta di regolarizzazione, anche al fine di ottenere la certificazione (o rendere la auto-dichiarazione sostitutiva da parte dei soggetti a ciò legittimati) di agibilità. Anche l'assolvimento dell'imposta IMU non attenua la irregolarità edilizia e non ha valenza sostitutiva o surrogatoria delle procedure di sanatoria prevista dalla legge. Adriano Pischetola

Vorrei affittare un mio appartamento. Quali sono i passi da fare (e i moduli da usare) per affittarlo per un mese o per un anno? E se invece voglio affittare solo una camera a degli studenti, quali adempimenti devo fare? (Cristina)  

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Innanzitutto va precisato che tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito (e ciò entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza della locazione se anteriore). L’unico caso in cui non c’è l’obbligo di registrazione (se non 'in caso d'uso', cioé procedimenti di tutela minori, separazione, divorzio ecc.) è relativo ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno. Per provvedere alla registrazione (e provvedere al conseguente versamento dell'imposta) si può ricorrere ad una delle seguenti modalità:

• utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate ( modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici.) compilando il modello "RLI". Il modello può essere presentato in via telematica da colui che sottoscrive la richiesta, direttamente (in tal caso deve essere in possesso del codice Pin per l’accesso ai servizi telematici) oppure tramite un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.); il modello è reso disponibile gratuitamente dall'Agenzia in formato elettronico sul sito internet agenziaentrate.gov.it;
• richiedere la registrazione in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate (in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia per presentare il modello "RLI").

Da ricordare: i nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, su l’attestazione della prestazione energetica dell'edificio (APE). La copia dell'APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari. Le locazioni di immobili ad uso abitativo possono essere di vario tipo, e cioè

• a canone libero, durata 4 anni + 4;
• a canone concordato, durata 3 anni + 2
• di natura transitoria, durata massima 18 mesi
• di natura transitoria per studenti universitari;
• di durata non superiore a 30 giorni, soggetti a registrazione in caso d’uso.

È possibile avvalersi altresì anche della facoltà di tassazione agevolata facendo opzione per la cosiddetta 'cedolare secca'. Il legislatore ha consentito di applicare la cedolare secca anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (art. 3, comma 2 D.Lgs. n. 23/2011, locazioni turistiche, ad esempio) ed al riguardo il locatore deve comunicare la sua intenzione di applicare la cedolare secca all’Agenzia delle Entrate direttamente in sede di dichiarazione dei redditi (salvo il caso in cui il locatore, pur non essendo obbligato, provveda alla registrazione del contratto). E analogamente dicasi anche per le locazioni 'brevi', di durata non superiore ai 30 giorni (come ha disposto la recente 'Manovrina' emanata dal Governo con d,l, n.50/2017, con effetto a partire dal 1° giugno 2017). Inoltre quanto detto prima vale anche per le locazioni di porzioni immobiliari a favore di studenti universitari, di durata da sei mesi a tre anni; in tal caso è possibile precisare nell'ambito del contratto quale sia la porzione locata, e altresì che il conduttore avrà l’uso condiviso di servizi e spazi comuni, che il locatore si riserva la residua porzione con facoltà di locarla e che il canone è stato imputato in proporzione alla superficie locata. I moduli per l’affitto di una stanza sono gli stessi degli altri tipi di affitto, si deve solo precisare che oggeto di locazione è una porzione dell’immobile (meglio allegare al contratto una piantina della porzione affittata).